Valutazione immobiliare: quali metodi applicare

Tra i servizi più richiesti nel settore della compravendita immobiliare rientra la valutazione. Utile per conoscere il valore di un immobile, può essere richiesta non solo da chi possiede una casa, un appartamento, un edificio commerciale e desidera venderli o affittarli, ma anche da potenziali acquirenti, investitori e via dicendo.

Piattaforme digitali specializzate, come RealAdvisor Italia, veri e propri aggregatori di informazioni e di servizi immobiliari, permettono agli utenti di effettuare valutazioni immobiliari online in tempo reale, grazie a sofisticati software basati sull’intelligenza artificiale, e di tenere d’occhio il valore medio dei prezzi degli immobili situati nella loro città. Naturalmente questo è solo il primo passo che l’utente può compiere per sapere quanto vale realmente una certa proprietà. Quello successivo, finalizzato a perfezionare la valutazione, consiste nel rivolgersi a un professionista del settore.

Per valutare l’immobile, il professionista può applicare diversi metodi, adottando, a seconda dei casi, un approccio comparativo, reddituale o legato al costo. Andiamo ad approfondire l’argomento e a scoprire in cosa consistono i diversi metodi e quando applicarli.

Valutazione immobiliare: il metodo comparativo

Il metodo comparativo, in inglese “market comparison approach”, è quello con ogni probabilità più conosciuto – e applicato – anche dai non addetti ai lavori. In particolare, si basa sulla comparazione dell’immobile per il quale è stata richiesta la valutazione con immobili:

• in possesso di caratteristiche simili, a livello strutturale e di conservazione;
• situati nella medesima zona;
• che siano stati di recente oggetto di trattative, valutazioni o compravendita.

Mentre il neofita, per effettuare questo tipo di valutazione, può limitarsi a dare un’occhiata ai valori relativi al mercato immobiliare di zona sfruttando i portali dedicati o le quotazioni OMI, il professionista prende in considerazione anche una vasta gamma di parametri aggiuntivi. Tra questi rientrano, oltre alla tipologia dell’immobile, la dimensione in metri quadri, l’anno di costruzione, lo stato di conservazione, la posizione esatta in cui si trova, le pertinenze presenti e altro ancora.

Il metodo reddituale

Il metodo comparativo è solo uno degli approcci che permettono di effettuare una valutazione immobiliare. Un secondo metodo è quello legato al reddito, noto in inglese come “income or investment approach”.

Utilizzato in particolare per definire il valore degli immobili che abbiano una destinazione d’uso di tipo produttivo oppure di tipo locativo, tiene conto, anziché del valore reale, del reddito che l’immobile stesso genera o è in grado di generare. In poche parole, maggiore è il reddito che, in potenza, l’immobile è in grado di generare, maggiore è il suo valore, in quanto superiore risulterà la predisposizione dell’acquirente a investire capitale per entrarne in possesso.

Valutare l’immobile con il metodo del costo

Il terzo tipo di approccio che può essere adottato per valutare un immobile è quello del costo. Noto in inglese come “cost approach”, può essere utilizzato per determinare il valore di immobili di nuova costruzione o con caratteristiche particolari, per i quali non sia possibile sfruttare i metodi di tipo comparativo o reddituale, nonché in ambito assicurativo e quando è necessario effettuare interventi di ristrutturazione.

Nello specifico, la valutazione effettuata tramite metodo del costo tiene conto:

• del valore del terreno sul quale l’edificio è stato costruito;
• del costo stimato di costruzione o ricostruzione dell’immobile.

Oltre a questo, viene valutato l’eventuale deprezzamento derivante dallo stato di conservazione e da altri fattori.

La valutazione immobiliare effettuata tramite intelligenza artificiale

Come accennato nell’introduzione, oltre che alle valutazioni effettuate direttamente dai professionisti, proprietari immobiliari e potenziali acquirenti possono ricorrere anche alle cosiddette valutazioni online.

Rapide e facili da effettuare per l’utente finale, queste valutazioni, annoverabili tra quelle di tipo comparativo, vengono effettuate in pochi secondi da software basati su sofisticati algoritmi di intelligenza artificiale. 

L’utente non deve fare altro che compilare un form, inserendo dati relativi alla proprietà che intende valutare, e inviarlo. Il sistema elabora istantaneamente i dati e restituisce un valore approssimativo, calcolato a partire da decine di criteri, e un report dettagliato.