Valutazione immobiliare: 3 strategie per valutare (correttamente) un immobile
Esistono diverse metodologie utilizzate per fare una valutazione immobiliare: leggi l’articolo e scopri quali sono i tre metodi più comuni che possiamo usare per valutare un immobile.
Il processo di stima del valore della proprietà è noto come processo di valutazione immobiliare. Allo stato attuale esistono numerosi metodi e strategie per valutare correttamente un immobile. La valutazione immobiliare fornisce informazioni utili sia agli acquirenti che ai venditori su come stimare il valore approssimativo di una casa e su come procedere e portare avanti una trattativa d’acquisto o di vendita.
Grazie ad una corretta valutazione immobiliare, i venditori possono decidere a quale livello fissare il prezzo di vendita, mentre gli acquirenti possono valutare se il loro investimento economico sarà corretto e adeguato all’immobile.
In questo articolo:
Esistono diverse metodologie utilizzate per fare una valutazione immobiliare: leggi l’articolo e scopri quali sono i tre metodi più comuni che possiamo usare per valutare un immobile.
Strategie di Valutazione Immobiliare:
- Market comparison approach: confronta la proprietà oggetto di valutazione con altre proprietà simili che sono state recentemente vendute nella stessa zona
- Income or investment approach: guarda quanto reddito sta già generando o potrebbe potenzialmente generare la proprietà oggetto di valutazione
- Cost approach: guarda quanto costerebbe costruire una proprietà equivalente
Ciascun metodo di valutazione immobiliare è indipendente dagli altri, il che significa che un valutatore immobiliare determinerà il valore di una proprietà utilizzando, principalmente, un solo approccio piuttosto che una combinazione di tutti e tre gli approcci.
Attenzione però, perché l’affermazione che abbiamo appena riportato non deve essere tradotta con l’idea che esista un approccio migliore di un altro. Semplicemente, un metodo di valutazione sarà più applicabile o più appropriato per una determinata proprietà rispetto agli altri. Comprendere e conoscere i vari “approcci” consente “solo” di scegliere il metodo migliore applicandolo ad un caso particolare.
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Market comparison approach
Se un principiante volesse calcolare approssimativamente il valore della sua casa prima di metterla sul mercato, cosa farebbe? Andrebbe online e guarderebbe a quanto vengono vendute proprietà simili nelle vicinanze (possibilmente nella stessa strada). Questo, in poche parole, è come funziona il metodo di valutazione comparativa del mercato o Market comparison approach.
Il Market comparison approach è il metodo di valutazione immobiliare più comune, oltre a essere quello tipicamente utilizzato dagli istituti di credito ipotecario per valutare gli immobili residenziali.
Nel Market comparison approach è la valutazione media di confronto di mercato a definire il valore esatto di una proprietà osservando i prezzi delle proprietà sulla stessa strada o i prezzi di altre proprietà di dimensioni e condizioni simili nella zona. Il valore viene valutato in base a dati variabili come le dimensioni, le specifiche tecniche e le condizioni della proprietà da valutare.
Income or investment approach
Invece di considerare il valore reale di una proprietà, l’Income or investment approach valuta un immobile, trattando la proprietà come se questa fosse un’attività capace di generare reddito.
Le Valutazioni immobiliari basate sul reddito sono solitamente utilizzate per valutare immobili commerciali come uffici, ma può essere utilizzato anche per immobili residenziali atti a produrre un qualche tipo di reddito, ad esempio i condomini con appartamenti in affitto.
Fondamentalmente, l’Income or investment approach si basa sul fondamento che maggiore è il potenziale di reddito di una proprietà, più un investitore sarà disposto a pagare per acquistarla. Attenzione però, perché la capacità di una proprietà di generare reddito o la valutazione dell’investimento può essere superiore o inferiore al suo reale valore di mercato.
Cost approach
Il terzo metodo da conoscere quando si vuole procedere ad una valutazione immobiliare non riguarda né il reddito generato da un immobile né gli immobili comparabili localmente.
Il Cost approach viene utilizzato per stabilire il costo di ristrutturazione dell’edificio oggetto di valutazione. È ampiamente utilizzato per scopi di assicurativi (ad esempio: se l’edificio è stato incendiato, quanto costerebbe ristrutturare l’immobile e riportarlo allo stato ottimale?), ma è anche un metodo estremamente utile per valutare edifici di nuova costruzione che non possono essere comparati localmente e neppure valutati sull’eventuale capacità di produrre un reddito.
Quando si utilizza l’approccio basato sui costi, un perito esaminerà il valore stimato del terreno, il costo di costruzione ed edificazione dell’edificio e su questi dati elaborerà una stima economica del valore dell’immobile.
