Sismabonus sull’acquisto di unità immobiliari antisismiche

L’art. 46-quater, del DL 50/20171 ha esteso la detrazione d’imposta Irpef ed Ires, cd.“Sismabonus”2, riconosciuta in caso di interventi finalizzati all’adozione di misure antisismiche, anche alle ipotesi di acquisto di unità immobiliari antisismiche. Con tale estensione, quindi, è stata riconosciuta all’acquirente di unità immobiliari antisismiche site in uno dei Comuni in zona a rischio sismico 1, una detrazione del 75% o dell’85% del prezzo di vendita (fino ad un importo massimo di 96.000 euro), purché l’unità immobiliare sia ceduta, entro i 18 mesi dalla fine lavori, dall’impresa di costruzione o di ristrutturazione immobiliare che vi abbia effettuato interventi di demolizione e ricostruzione, anche con variazione volumetrica, ove consentito.

La norma è stata introdotta con la finalità di favorire, a cominciare dalle zone a più alto rischio sismico, le operazioni di sostituzione edilizia derivanti dall’acquisto di interi fabbricati, da parte di imprese di costruzione che, a seguito di demolizione e ricostruzione degli stessi anche con variazione volumetrica, ove consentito, si fossero impegnate al successivo trasferimento delle singole unità immobiliari.

In alternativa alla fruizione diretta della detrazione in 5 quote annuali di pari importo, viene riconosciuta all’acquirente la possibilità di cedere il credito corrispondente al beneficio a soggetti “collegati”. Successivamente, il Decreto legge 34/2019 (cd. Decreto Crescita), entrato in vigore il 1° maggio 20194 , recependo un’istanza dell’ANCE, ha esteso tale agevolazione anche agli acquisti di unità immobiliari site nelle zone a rischio sismico 2 e 35.

Alternativamente alla fruizione diretta del beneficio o alla cessione del credito, sino al 31 dicembre 2019, era prevista la possibilità di optare per un contributo di pari ammontare anticipato dall’impresa venditrice sotto forma di “sconto sul corrispettivo dovuto”. Tale opzione è stata eliminata dalla Legge di Bilancio 2020 (L. 27 dicembre 2019, n. 1606).

Possono usufruire del “Sismabonus acquisti” sia i soggetti IRPEF che i soggetti IRES che acquistano l’unità immobiliare antisismica. Resta fermo che l’acquirente può beneficiare della detrazione a condizione che l’impresa venditrice esegua specifici adempimenti inerenti la fase di demolizione e ricostruzione del fabbricato.

Le Procedure di Autorizzazione

In linea generale per fruire del “Sismabonus sugli acquisti” per gli immobili siti nella zona 1 è necessario che le procedure autorizzatorie dell’intervento agevolato siano state avviate a partire dal 1° gennaio 2017.

Nella Risposta n.62 del 19 febbraio 2019, l’Agenzia ha precisato che per determinare con esattezza la data di avvio della procedura autorizzatoria nei casi più incerti di procedimenti avviati nel 2016 e integrati nel 2017, è possibile chiedere all’Ufficio tecnico del Comune di attestare la data effettiva di inizio del procedimento.

Sul punto, l’Amministrazione Finanziaria, nella Risposta n. 409 del 10 ottobre 2019, ha fornito ulteriori chiarimenti, affermando che il bonus deve essere escluso, per i futuri acquirenti, in presenza di un titolo edilizio precedente al 1° gennaio 2017, pur in presenza di un successivo “permesso di costruire”, rilasciato nel 2017, ed in mancanza di un parere dell’ufficio tecnico del Comune che attesti “una diversa e successiva (…) data di inizio del procedimento”.

Va ricordato che, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate, per accedere alla detrazione occorre depositare, insieme al titolo edilizio abilitativo dei lavori antisismici, l’asseverazione relativa alla classe di rischio sismico precedente all’intervento, e a quella raggiungibile a fine lavori.

In particolare, l’Amministrazione finanziaria richiama le disposizioni di attuazione del beneficio, riguardanti sia le linee guida per la classificazione del rischio sismico delle costruzioni, sia le modalità di attestazione, da parte di professionisti abilitati, dell’efficacia degli interventi realizzati, in base alle quali:

• in aggiunta alla documentazione prevista in base alla normativa edilizia11, il progettista deve asseverare «la classe di rischio dell’edificio precedente l’intervento e quella conseguibile a seguito dell’esecuzione dell’intervento progettato»12 (cfr. anche C.M. 7/E/2018);
• l’asseverazione deve essere depositata contestualmente al titolo edilizio abilitativo dell’intervento agevolabile (SCIA e/o permesso di costruire);
• con il Decreto ministeriale n. 24, del 9 gennaio 202013, il Ministero delle Infrastrutture ha modificato il DM 58/2017 precisando che, in conformità alle disposizioni regionali, il progetto degli interventi e l’asseverazione devono essere allegati alla SCIA o al permesso di costruire, al momento della presentazione allo sportello unico competente, “tempestivamente e comunque prima dell’inizio dei lavori”.

Ne consegue che un’asseverazione successiva all’inizio dei lavori non consente l’ottenimento dei benefici fiscali di cui all’articolo 16, comma 1-quater. Si segnala, inoltre, che l’estensione del “Sismabonus sugli acquisti” alle zone 2 e 3, è efficace a partire dal 1° maggio 2019.

L’ANCE è intervenuta nelle competenti sedi per evidenziare la necessità che, per gli interventi di demolizione e ricostruzione in corso al 1° maggio 2019 nelle zone 2 e 3, l’asseverazione presentata dopo l’inizio dei lavori, ma prima del rogito, sia considerata valida.

Del resto, il deposito dell’asseverazione contestualmente al titolo abilitativo rappresenta un adempimento formale che non dovrebbe compromettere la spettanza dell’agevolazione, in presenza di tutte le condizioni sostanziali stabilite dalla normativa di riferimento, relative a:

• avvio della procedura autorizzatoria successivamente al 1° gennaio 2017;
• intervento di demolizione e ricostruzione, anche con variazione volumetrica, con il miglioramento di 1 o 2 classi sismiche rispetto al preesistente;
• ubicazione del fabbricato nelle zone sismiche 1, 2 o 3;
• cessione delle unità entro 18 mesi dal termine dei lavori e, per le zone sismiche 2 e 3, dopo il 1° maggio 2019 (data di entrata in vigore del DL 34/2019).

Sul punto, tuttavia, ancora non si è ottenuta un’apertura da parte dell’Agenzia delle Entrate.