Portone condominiale: linee guida per amministratori di condominio

La gestione e la ripartizione delle spese per la manutenzione del portone condominiale rappresentano una questione cruciale per la convivenza armoniosa dei residenti.

Portone condominiale: come gestire e ripartire le spese di manutenzione del portone di un condominio.

Il portone condominiale, come elemento centrale dell’edificio, rientra tra le parti comuni e la sua manutenzione, sia ordinaria che straordinaria, coinvolge tutti i condomini. La contribuzione alle spese è proporzionale ai millesimi di proprietà detenuti da ciascun condomino, salvo disposizioni differenti previste da un regolamento condominiale contrattuale.

Tuttavia, emergono situazioni particolari quando alcuni residenti non usufruiscono del portone principale, preferendo ingressi indipendenti, come nel caso di unità abitative a piano terra o negozi con accessi diretti dalla strada. Secondo il Codice Civile, queste eccezioni potrebbero teoricamente escludere tali condomini dal contribuire alle spese del portone, ma la prassi e la giurisprudenza tendono a diversificare l’approccio.

Portone condominiale: normativa

In passato, la Corte di Cassazione ha stabilito che il portone d’ingresso debba essere considerato bene comune a tutti i condomini, indipendentemente dall’uso che se ne fa. Di conseguenza, la spesa per la sua manutenzione e ricostruzione è ripartita proporzionalmente ai millesimi di proprietà di ciascun condomino.

Interventi di manutenzione

Per quanto riguarda le decisioni relative agli interventi di manutenzione, è necessaria una maggioranza qualificata in assemblea, che rappresenti sia la maggioranza degli intervenuti sia almeno la metà del valore dell’edificio. In casi di emergenza, l’amministratore del condominio può procedere con lavori urgenti senza previa autorizzazione, riferendo successivamente all’assemblea.

Gestione dell’impianto citofonico

Un altro aspetto da considerare è la gestione dell’impianto citofonico. Le spese per la sua riparazione o sostituzione vengono generalmente ripartite tra i condomini in base ai millesimi di proprietà, a meno che non siano stabilite diversamente nel regolamento condominiale. In caso di guasti attribuibili a singoli condomini, questi ultimi possono essere chiamati a coprire personalmente le spese di riparazione.

Nel contesto di un immobile locato, le spese relative alla sostituzione dell’impianto citofonico sono generalmente a carico del proprietario, mentre le riparazioni dovute a usura o negligenza possono essere addebitate all’inquilino, a meno che non sia diversamente specificato nel contratto di locazione. Questa distinzione evidenzia la complessità nella gestione delle spese condominiali e sottolinea l’importanza di una chiara comprensione e comunicazione tra i residenti per garantire una convivenza serena e organizzata.

Chi paga per aggiustare il portone del condominio se si rompe?

Le spese per la manutenzione e la riparazione del portone condominiale sono a carico di tutti i condomini, in base ai millesimi di proprietà. I millesimi rappresentano la quota di proprietà immobiliare di ogni condomino rispetto al valore complessivo dell’edificio. Anche se alcuni residenti, come i proprietari di negozi al piano terra con ingressi indipendenti, non usano direttamente il portone, sono comunque tenuti a contribuire alle spese. Questo perché il portone è considerato un bene comune a tutti i residenti, indipendentemente dall’uso effettivo.

Condomini con più rampe di scale e con diversi portoni d’accesso.

Per quanto riguarda gli edifici con più rampe di scale e portoni separati, la spesa per la manutenzione e la riparazione di un particolare portone è generalmente a carico dei condomini che lo usano o potenzialmente lo usano. Se un condomino non fa uso potenziale di un determinato portone, potrebbe non essere tenuto a partecipare alle spese relative a quel portone.

Manutenzione ordinaria o straordinaria?

La sostituzione di un portone condominiale rientra tra gli interventi di manutenzione straordinaria. Le decisioni su tali interventi sono prese dall’assemblea dei condomini, che segue regole specifiche per le deliberazioni. Le decisioni riguardanti l’apertura e la chiusura del portone, compresa l’eventuale installazione di sistemi automatizzati, sono anch’esse soggette all’approvazione dell’assemblea.

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