Come calcolare le tabelle millesimali: una guida pratica

Come calcolare le tabelle millesimali? La redazione delle tabelle millesimali è un processo complesso che deve essere affidato a un tecnico esperto. Questo perché il calcolo delle tabelle richiede una valutazione dettagliata dei volumi o delle superfici delle singole unità immobiliari, oltre che delle loro peculiarità. Ecco un’analisi passo passo dell’iter da seguire per la formazione delle tabelle millesimali.

Guida pratica al calcolo delle tabelle millesimali: scopri i passaggi necessari e i criteri da considerare per una redazione accurata delle tabelle condominiali.

Il primo elemento da considerare nella redazione delle tabelle millesimali è la superficie di ogni singola unità abitativa. È evidente che un appartamento di dimensioni maggiori abbia un valore superiore rispetto a uno più piccolo. In alcuni casi, invece della superficie, si valuta la cubatura (espressa in metri cubi), poiché può rappresentare un criterio più accurato, soprattutto in ambienti dove vi è una significativa differenza tra superficie e volume. Un esempio è un locale mansardato molto basso.

Nel calcolo della superficie, si includono anche i balconi, considerati come un’estensione dell’appartamento, ma con una riduzione proporzionale all’uso e all’affaccio. Lo stesso principio si applica a terrazze a livello e lastrici solari di uso esclusivo, dove la superficie viene ridotta tramite un coefficiente specifico.

Considerazione degli elementi intrinseci ed estrinseci

Per calcolare e redigere correttamente le tabelle millesimali di un condominio, è necessario considerare sia gli elementi intrinseci delle proprietà esclusive, come l’estensione, sia quelli estrinseci, come l’esposizione. Anche le pertinenze, come i giardini, devono essere valutate, poiché migliorano il godimento dell’immobile e ne aumentano il valore patrimoniale (Cass. Ord. 18618/2017).

Esclusione di alcuni parametri

La legge stabilisce i parametri che non devono essere considerati nel calcolo dei millesimi. Secondo l’art. 68 disp. att. c.c., alcuni elementi non rilevano ai fini del calcolo, ma devono comunque essere presi in considerazione per la valutazione complessiva.

Applicazione dei coefficienti di riduzione

Un altro passo cruciale è l’applicazione dei coefficienti di riduzione, minori di uno, che si riferiscono alla superficie dei singoli ambienti. Questi coefficienti riducono la superficie reale trasformandola in superficie virtuale, come specificato nella circ. min. lav. pubb. 12480/1966.

Valutazione dei coefficienti specifici

Per calcolare le tabelle millesimali, è fondamentale considerare diversi coefficienti, tra cui:

• la destinazione del vano,
• l’orientamento,
• il prospetto,
• la luminosità,
• il piano,
• la funzionalità dell’alloggio.

Il valore del coefficiente può essere uguale, superiore o inferiore a uno, e riflette il valore relativo dell’immobile. Più alto è il valore del bene, maggiore sarà il coefficiente. Questa fase è delicata, poiché i coefficienti sono valutati con discrezionalità dal perito e devono evidenziare le caratteristiche strutturali di ogni ambiente.

I vari coefficienti vengono moltiplicati tra loro e il risultato viene poi moltiplicato per la superficie dell’alloggio (o la cubatura). In questo modo si ottiene la superficie virtuale dell’appartamento, che differisce dalla superficie reale.

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