Compromesso di compravendita (o preliminare): come si fa? Cosa prevede? Tutti i passaggi

Esploriamo il meccanismo del compromesso di compravendita, noto anche come preliminare. Vediamo insieme come si redige questo importante documento e in quali circostanze può essere reso nullo.

Compromesso di compravendita: scopri come redigere il contratto preliminare, i passaggi essenziali, i costi e le condizioni per annullarlo. Guida completa e pratica.

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare, comunemente chiamato compromesso, rappresenta una fase cruciale nel processo di acquisto di una casa. In termini semplici, questo accordo vincola sia il venditore che l’acquirente a concludere la vendita con un atto notarile definitivo in un secondo momento.

Perché stipulare il compromesso di compravendita?

Il compromesso è un accordo che tutela sia il venditore sia il compratore, poiché “blocca l’affare” dando a entrambi il tempo per chiedere un mutuo o per acquistare un’altra casa, senza correre il rischio che la controparte cambi idea. Anche se non è obbligatorio, nella pratica, quasi sempre le parti decidono di firmarlo.

Modello di contratto preliminare di compravendita immobiliare tra privati

Il modulo per la compilazione del contratto preliminare può essere fornito dall’agenzia immobiliare. Se l’acquisto avviene tra privati, è possibile scaricare il modello da internet o avvalersi dell’assistenza di un professionista del settore.

Che cosa scrivere nel contratto preliminare

Perché il documento sia valido, deve essere scritto: gli accordi verbali non hanno valore legale. I requisiti minimi includono:

• Volontà chiara di entrambe le parti
• Descrizione dettagliata dell’immobile (indirizzo, dati catastali, planimetrie)
• Prezzo concordato

Clausole accessorie spesso incluse riguardano:

• Termine per la stipula del contratto definitivo
• Caparra da versare
• Penali in caso di inadempimenti

È obbligatorio rivolgersi al notaio?

Solo per gli immobili in corso di costruzione o terminati dopo il 16 marzo 2019 è necessaria l’autenticazione da parte del notaio. In tutti gli altri casi, il compromesso può essere una semplice scrittura privata non autenticata. Tuttavia, è consigliabile rivolgersi a un notaio per maggiori garanzie, specialmente per l’acquirente, grazie alle indagini notarili che possono verificare irregolarità catastali o mancanze nei pagamenti delle spese condominiali.

Registrare il contratto all’Agenzia delle Entrate: tempistiche esatte

Entro 20 giorni dalla firma del contratto (o 30 giorni se atto notarile), il compromesso deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate. La registrazione è un adempimento fiscale che non determina la validità del preliminare, ma la mancata registrazione comporta il rischio di sanzioni.

Durata del contratto preliminare di compravendita

Non esiste un termine ultimo obbligatorio per il rogito, ma le parti solitamente indicano una data approssimativa o certa, o stabiliscono condizioni specifiche. Se non si indica un termine, gli obblighi giuridici derivanti dal compromesso cadono in prescrizione dopo 10 anni, come stabilito dalla Corte di Cassazione.

Quando si può annullare il compromesso?

Il compromesso può essere annullato in presenza di vizi come:

• Dolo o raggiro
• Violenza fisica o psicologica
• Incapacità di una delle parti stipulanti

Le ipotesi di annullamento sono:

• Risoluzione consensuale: l’acquirente e il venditore si accordano e stabiliscono i termini dell’annullamento, inclusa la caparra.
• Risoluzione senza accordo: il proprietario può trattenere la caparra e chiedere risarcimento in tribunale.

L’acquirente può ottenere il trasferimento coattivo della proprietà pagando quanto pattuito.

Quanto costo stipulare un contratto preliminare?

I costi includono:

• Imposta di registro fissa: 200 euro
• 0,50% sulla caparra confirmatoria
• 3% dell’acconto sul prezzo di vendita
• Marca da bollo: 16 euro per ogni 4 facciate o 100 righe; 155 euro se redatto da notaio
• Trascrizione: 250-300 euro per imposte di bollo, ipotecarie e catastali al notaio

Secondo l’articolo 1475 del Codice civile, le spese sono a carico dell’acquirente, salvo diverso accordo.

Somma da versare al venditore al momento del compromesso

Di solito si versa una somma tra il 10% e il 15% del prezzo come acconto. È possibile firmare senza caparra, ma gli esperti consigliano al venditore di chiedere un acconto.

Contratto preliminare di compravendita con consegna anticipata

In questa forma, l’acquirente può chiedere le chiavi dell’immobile il giorno stesso del preliminare, prima del rogito notarile.

Contratto preliminare di locazione

Anche per la locazione, il contratto preliminare è valido purché sia stipulato per iscritto. È possibile includere una clausola che vieti la risoluzione del contratto, con la previsione di una caparra penitenziale come penale. Se una delle parti non rispetta il contratto preliminare, l’altra può rivolgersi a un giudice per ottenere l’adempimento dell’obbligo.

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