Fusione catastale: linee guida per professionisti e proprietari di immobili

La fusione catastale è una pratica amministrativa che permette di unire più unità immobiliari sotto un unico identificativo catastale. Questo processo non solo aiuta a organizzare meglio il patrimonio immobiliare, ma offre anche vantaggi significativi dal punto di vista burocratico e fiscale.

Guida completa alla fusione catastale per professionisti e proprietari: benefici, procedure e casi pratici.

Quando si discute di fusione catastale, spesso si fa riferimento a situazioni in cui due unità immobiliari contigue appartengono a persone differenti, come parenti o coniugi. In questi casi, non è possibile procedere a un accorpamento urbanistico che permetterebbe di trattare le due proprietà come un’unica unità ai fini fiscali. Nonostante ciò, esiste una soluzione alternativa: l’accorpamento fiscale. Questo metodo consente di aggirare la restrizione e unire le due unità a livello fiscale, anche se rimangono separate fisicamente.

Cosa bisogna fare per fare una fusione catastale?

Contrariamente a quanto si possa pensare, realizzare una fusione catastale non è sempre semplice e le normative sono piuttosto stringenti. Uno dei criteri fondamentali da soddisfare riguarda l’autonomia funzionale degli immobili. Affinché due unità possano essere accorpate, esse non devono essere completamente autonome in termini di funzionalità. In pratica, ciò significa che, pur avendo ingressi separati, devono condividere servizi essenziali che siano facilmente accessibili da entrambi gli immobili. L’assenza di tali servizi compromette la funzionalità complessiva dell’immobile.

Ad esempio, se due unità condividono una cucina, ciò costituisce un solido presupposto per l’accorpamento. Tuttavia, la questione dell’autonomia funzionale rimane oggetto di dibattito, dato che esistono numerosi casi specifici, alcuni dei quali non ancora completamente regolamentati. Di conseguenza, le decisioni vengono spesso prese su base caso per caso, il che può portare a ritardi e lungaggini burocratiche.

La fusione è sempre obbligatoria?

La fusione catastale non è mai obbligatoria, ma spesso è una scelta vantaggiosa, particolarmente quando i costi per realizzare un accorpamento pratico delle due unità immobiliari sono contenuti. Per esempio, potrebbe essere sufficiente abbattere un muro non portante o installare una porta, senza necessità di interventi strutturali complessi.

Per effettuare tali modifiche, è necessario richiedere una CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverati), un titolo abilitativo che permette di apportare cambiamenti alla planimetria di un’immobile senza incidere sulla sua struttura portante.

La fusione “di fatto” delle due unità, che comporta la perdita del loro status di autonomia, è una condizione essenziale per procedere con l’accorpamento catastale. In sostanza, non è possibile unire catastalmente due immobili che non siano effettivamente integrati a livello fisico. Questo rende la fusione catastale consigliata in situazioni dove si possono effettuare modifiche minori con grande impatto sulla gestione e sul valore degli immobili.

Quando è legittimo parlare di accorpamento?

Nonostante alcuni scenari per verificare il requisito di funzionalità siano piuttosto ambigui e possano variare caso per caso, una certezza rimane: l’accorpamento catastale è una procedura legittima. Questo chiarisce qualsiasi dubbio sul fatto che la fusione catastale possa essere vista come un espediente per eludere il pagamento delle tasse. Infatti, se due appartamenti non possono essere realisticamente considerati come un’unica entità, l’accorpamento non può avvenire. Questo garantisce che il processo sia applicato solo quando è giustificabile e appropriato, rispettando pienamente le normative vigenti.

Come fare una fusione di due unità catastali?

Per avviare un processo di accorpamento catastale, è necessario seguire una procedura piuttosto dettagliata. Inizialmente, è indispensabile presentare due variazioni catastali, una per ciascuno degli appartamenti coinvolti. Questo comporta la compilazione di una specifica richiesta per ogni unità immobiliare.

Il passo successivo prevede la presentazione delle planimetrie dei due appartamenti. Queste planimetrie devono mostrare chiaramente perché le unità dovrebbero essere considerate come un’unica entità. In questa fase, è cruciale definire accuratamente i confini. Per fare ciò, si seguono regole convenzionali di rappresentazione grafica: si utilizza una linea continua per indicare l’unità immobiliare che subirà la variazione; una linea tratteggiata per rappresentare le parti restanti; e una linea tratto-punto per delimitare le due porzioni.

Dopo aver delineato i confini, si procede con il “classamento”, una fase fondamentale sotto il profilo fiscale. Il classamento è gestito dall’Agenzia delle Entrate e serve a stabilire la classe catastale e la rendita delle unità immobiliari fuse. Questo processo è essenziale perché determina il livello dei tributi fiscali e permette al proprietario di accedere a eventuali agevolazioni fiscali. Seguire correttamente questi passaggi è fondamentale per garantire che l’accorpamento sia eseguito in modo legittimo e vantaggioso.

Perché conviene unificare due unità catastali?

I benefici derivanti dall’accorpamento catastale sono notevoli e si concentrano principalmente su due aspetti:

• Esenzione fiscale: quando due immobili contigui vengono accorpati e uno di essi è utilizzato come abitazione principale da un nucleo familiare, l’accorpamento consente di classificare l’intera unità risultante come residenza principale. Questo porta all’esenzione dall’IMU e dalla TASI per l’unità che precedentemente non era considerata abitazione principale. L’esenzione fiscale rappresenta un risparmio significativo, eliminando la necessità di pagare queste imposte sull’altro appartamento.
• Semplificazione burocratica: oltre ai benefici fiscali, l’accorpamento riduce la complessità burocratica legata alla gestione di più unità immobiliari. Anche nel caso in cui non si applichi l’esenzione dall’IMU e dalla TASI, la fusione delle unità elimina la necessità di gestire separatamente queste tasse per due distinti immobili, semplificando notevolmente l’amministrazione e potenzialmente riducendo i costi.

Nonostante ci siano dei costi iniziali associati alla richiesta di accorpamento, i vantaggi economici e amministrativi che ne derivano giustificano ampiamente questa scelta, rendendola una soluzione ottimale per molti proprietari di immobili contigui.

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