Agevolazione “prima casa”: i recenti chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate

Esclusa l’agevolazione sull’acquisto della prima casa per i fabbricati “collabenti” che non possono essere equiparati agli immobili in corso di costruzione. Via libera, invece, all’agevolazione per l’acquisto della pertinenza dell’unità immobiliare per la quale, in precedenza, si è fruito del regime di favore.

Con le Risposte n. 357 e 362 del 30 agosto 2019 l’Agenzia delle Entrate ha fornito alcuni chiarimenti sulla possibilità di accedere al bonus “prima casa”, nell’ipotesi di:

• acquisto e ristrutturazione di un fabbricato “collabente” (categoria F/2);

• acquisto di un locale (C/2) da adibire a pertinenza di un appartamento (categoria A/1) acquistato con l’agevolazione quando la classificazione catastale non ne precludeva l’accesso.

Come notole condizioni di accesso ai benefici “prima casa”(IVA al 4% o registro al 2%) sono disciplinate dall’art. 1, nota II-bis della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 131/86 e riguardano:

• la natura dell’immobile (categoria catastale diversa da A/1, A/8 e A/9);

• l’ubicazione dell’abitazione, che deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza o la trasferisca entro 18 mesi dall’acquisto;

• la non titolarità esclusiva di altra abitazione nel Comune in cui si trova l’immobile da acquistare;

• la non titolarità, nemmeno per quote, di altra abitazione situata nel territorio dello Stato acquisita con i benefici “prima casa”.

Risposta n.357 – Con tale chiarimento l’Agenzia risponde, in senso negativo, al contribuente che intende acquistare, con l’agevolazione “prima casa” un immobile “collabente” (F/2), per ristrutturarlo entro 18 mesi dall’acquisto e adibirlo ad abitazione principale.

L’istante richiama la CM n.38/E/2005 con la quale veniva ammessa la possibilità di fruire del bonus fiscale anche per l’acquisto di immobili in corso di costruzione, equiparando a quest’ultimo l’acquisto del fabbricato collabente da ristrutturare.

L’Amministrazione finanziaria, però, con la risposta in un commento, esclude tale equiparazione.

A tal riguardo viene ricordato, richiamando consolidata giurisprudenza, che le unità immobiliari agevolate devono essere concepite per soddisfare esigenze abitative sulla base di criteri oggettivi. L’agevolazione, infatti, è riconosciuta agli immobili in corso di costruzione (F/3) che sono destinati ad abitazione, in quanto strutturalmente concepiti per l’uso abitativo.

Di contro, gli immobili collabenti sono quei fabbricati totalmente o parzialmente inagibili, incapaci di produrre reddito autonomamente, la cui classificazione F/2 unità collabenti è durevole, al contrario delle classificazioni, F/3 unità in corso di costruzione e F/4 unità in corso di definizione, che sono, invece, provvisorie.

Viene richiamata sul punto, la RM 86/E/2010 con la quale, tra l’altro, veniva precisato che, per fruire dell’agevolazione, i requisiti oggettivi e soggettivi indicati nella nota II-bis all’art. 1 della Tariffaparte prima, allegata al D.P.R. 131/86, devono sussistere congiuntamente.

Ratio della norma agevolativa è l’intenzione di “agevolare non progetti futuri ma l’attuale e concreta utilizzazione dell’immobile acquistato come propria abitazione”.

Risposta n.362 – Con tale chiarimento l’Agenzia ammette la fruizione dell’agevolazione “prima casa”, anche per l’acquisto di un magazzino (C/2) da destinare a pertinenza dell’appartamento (A/1) acquisito nel 2010 usufruendo del medesimo beneficio che, all’epoca, non era connesso alle categorie catastali.

A tal riguardo, si ricorda che il punto 3 della nota II-bis, sopra citata, stabilisce che il bonus “prima casa”, ove sussistono le condizioni di legge spetta per l’acquisto, anche se con atto separato, delle pertinenze (categorie catastali C/2, C/6 e C/7) dell’immobile adibito a prima casa.

Ai fini di tale riconoscimento, precisa l’Amministrazione finanziaria, è necessario che l’immobile acquistato sia destinato a pertinenza dell’immobile principale e che quest’ultimo sia stato acquistato fruendo dell’agevolazione per la prima casa.